不動産投資検討日記

ワンルームの入居者属性 2012年 05月 27日

今の大家業は、すっかり凪状態になりました。トラブルもなく、特にやることもありません。文京区と吉祥寺のマンションで毎回入金が遅れる人がいるので、月初は督促の電話を掛けるくらいです。一人はオーナーチェンジする前からの常習的入金遅延者で、もう一人はオーナーチェンジ後遅れるようになりました。

新規の契約は全て自動引き落としにしているので、滞納リスクは低いです。また更新料の免除条件で自動引き落としにしてもらった人もいます。今後は、この2人が長期滞納し始めると色々やることが出てくるかもしれません。

やはり区分はテナント次第で、10年間安泰ということもあれば、1年で退去ということも起こりえます。基本的には利便性の良い地域で取得しているので、街がなじめないということで退去するというパターンはないと思います。そういう意味では、一度決まれば4年くらいは何もしなくても良いと思っています。

吉祥寺は住みたい街No1ですので、退去リスクはかなり低いと思います。文京区は都心なので、買い物には不便しません。北区は駅から離れていますが、地元の歯科衛生士さんがテナントなので、これも固いと思います。

やはり、学生が一番不安定だと思います。7戸中2戸学生さんが住んでいますが、就職したらおそらく退去となるので、お尻が決まってしまいます。人生には就職・転勤・結婚というイベントがありますが、それらのイベントに縁のなかったおひとり様はワンルームマンション投資においては上客ということになります。今貸している物件も32歳くらいの人が結構います。

晩婚化しているとはいえ、そろそろ適齢期の人が多いので、今後は退去が続くかもしれません。そういう意味では今後はなるべく転勤のない社会人で22歳から32歳まで10年入ってくれれば、安泰経営ができるかもしれません。

新宿借地戸建の顛末 2012年 05月 26日

先日、大分前に検討していた新宿の借地権物件について、専任の仲介会社から久しぶりに電話がありました。私は、中々進展もなかったし、もうすっかり買う気もなくしていたのですが、今回の連絡は地主が借地権を買い取ることになって決着したという話でした。

ちなみにこの物件は2200万円で売りに出ていました。現状、会社の寮として貸していたため、月23万円くらいの賃料収入があり、利回りは粗利で12.5%でした。かなりいい利回りだと思いますが、土地が20坪程度であるため、将来の建て替えを考えると容積率の関係（160%）で、あまり採算の良い物件に仕上がりません。

この物件に銀行の借入残が1700万円程度あったため、銀行はこの金額で売れれば、残額回収できるという状況です。私は1450万円で買付を入れていました。約35%の値引きです。計算根拠は路線価×70%（借地権割合）×面積です。

結局、地主が1700万円で借地権を買い取ることにしたそうです。もともと貸した土地ですが、収益物件として回っていれば、買い戻すことにも経済合理性があるわけです。都心の一等地だとやはり、銀行の借地権評価手法をそのまま指値に使うのは難しいようです。今検討している物件も、銀行評価に多少色を付けないと難しいかもと思い直しました。

でも、仲介会社から親切に後の顛末連絡を頂けたので、今後の参考とすることができました。自分も「また後日連絡します。」としておきながら何も返事を返さないことがないよう気を付けたいと思います。

競売再考 2012年 05月 22日

この間検討を見送った案件の担当者から連絡があり、「もう一度検討して頂けませんか」という話がありました。私の方は、一度見送り判断をしたので、いまさら気持ちを盛り上げることができないので、「価格が下がるんだったら検討します」という風に突き放しておきました。

立地は良いのですが、やはり需給バランスと価格次第です。現在の価格はある程度値段を下げた段階の水準でしたが、もう一声二声、安くして頂けると検討しようかなという状態です。1階店舗にする必要がある立地ですが、蓋を開けたらやはりテナント付の現実は厳しかった、、というようなことになる気もしています。

あまり熱を入れず、自然体でいると冷静な判断ができると思います。結局、競合相手も資金繰りの目途が立たなかったようです。もうしばらく放っておけば、売主も弱気になるのではと思います。

これとは別に、久しぶりに競売サイトを覗いてみました。以前の記事に競売マーケットにうまみはないと書きましたが、次の記事に多少期待を持たせることを書いています。

確かに、区分マンションはうまみがありませんが、借地権付き建物や何かしらのネガティブ要因がある物件については、競売評価人の評価自体がかなり保守的なケースがあります。マンションと違って、個別性が強いため評価人も正確な時価を把握できない訳です。

こういう物件はうまく落札できると、一般のマーケットの価格水準より十分安いということがあります。実際、過去データを見てみると、市場で出回っている価格よりも安いと思うものが多々あります。

建物取り壊し前提で買うなら瑕疵のことも考える必要はないので、すんなりいけばよい買い物になる可能性もあります。

地盤の重要性 2012年 05月 15日

新築を計画する際、土地改良費というものを見込んでおく必要があります。私も最初は「何だそれは？」という感じで、RC造の建物であれば必要かもしれないという認識でしたが、最近は戸建でも軟弱地盤の場合は土地改良工事を行うそうです。

土地改良工事は、台地上の良好な地盤が表層土の直ぐ下にあれば特に必要ないそうですが、良好地盤に達するまで数メートルの軟弱な地盤層がある場合は、圧縮したり杭を打ったりして地震や荷重に耐えられるようにしておかなければいけません。

軟弱地盤の層の厚さによりますが、軟弱な場合は100-150万円程度見積もる必要があるそうです。今検討している物件も、武蔵野台地の谷底に位置しており、過去何度か水害被害が発生しています。10年くらい前の大雨の時にひどく浸水したそうなので、排水工事を実施したそうでそれ以来は浸水被害はないということで、検討していました。

水害等のハザードマップはこちらを参照してください。地盤についてはこちらのマップが参考になります。

これによると台地上の土地でも過去に埋め立てをしている部分があるそうで、調査の結果軟弱地盤が数メートルあるということもよくあるそうです。数千円くらいで簡易調査が出来るらしいので、事前に調査してみる価値はあると思います。

このような調査結果も価格値引きの交渉材料としては使えそうです。昔の建物は何もしてないか、地盤の圧縮くらいしかしていないと思いますが、震災や防災がかつてなく意識される時代になりましたので、オーナーとしては賃借人や地域の安全にも配慮した建物を建築することが要求されていると思います。

それを逆手に取るわけではないですが、社会的責任として相応のコストを負担して頂くという考えもありだと思います。

銀行提出用資料の作成 2012年 05月 13日

最近は時間を見つけて銀行で融資を引くためのプレゼン資料を作成しています。中身は保有不動産の収支状況と各物件概要書、そして借入金の返済スケジュールの一覧表、事業方針および経歴書です。

やはりこういう資料は機会を見てまとめておく必要があると実感しました。感覚的に分かっていても、物件数が多くなると細かくは覚えていないので、まとめた表があれば非常に便利です。一応、銀行の人が欲しい情報は全て織り込んだつもりです。

物件概要書は物件の案内図や写真・間取り図をつけました。会社でプレゼン資料を作るときは写真とかにコメントをつけたりすることはありませんが、ここは融資を引き出すのが目的なので、各写真にアピールポイントを一言づつ書いておきました。やや恥ずかしい感じもありますが、これくらいでちょうどいいのかもしれません。

口頭でも銀行員に説明すると思いますが、なるべく解説もつけておいて、これが何を意味しているのかということまで書いておいた方が、向こうも稟議を上げやすくなるかなと考えました。借入金の返済スケジュールも何もコメントがないと、借金が多いですねと言われかねないので、すべて賃料収入で借入金を返済していて、そのうえで手取りが○○円あって、年間いくらつみあがるということまで文章で書いておきました。

後は、検討する物件があればそれに関するマーケット分析を細かく添付する予定です。こういうのは仕事で何度もやっており、それなりの情報も持っているので、苦もなく作れると思います。改めて自分はこういう作業が好きなんだなと思いました。

無理してバットは振らなくてもいい 2012年 05月 11日

以前検討していた杉並区の物件は見送ることにしました。というか他に買手候補が出てきたようで、そちらの方が高い値段を提示しているということです。駅近の物件なので遠からず決まるという気はしていましたが、やはり新築企画では価格が折り合いませんでした。検討されている人は取り壊さずそのまま使うそうなので、そういう人には値段で負けてしまいます。

物件探しをしていた最初のころは、物件に思い入れが強くなることがありましたが、最近はあっさりしています。ダメだったら縁がなかったと思い、次に切り替えるマインドセットになっています。世の中、掃いて捨てるほど不動産があり、次から次へと好条件の物件は出てくるものです。

一応毎回バッターボックスに立って、ど真ん中のストレートを狙っていますが、ストライクからボールになる球であったり、癖のある変化球が来ることもあります。無理して打ちに行く必要はないし、三振したり引掛けてゴロになる可能性があると思えば、潔くあきらめることにしています。

なんとなく、そこまでハードルをあげなくても意外とやってみれば成功するような気も内心しています。前回述べたように入口さえ間違わなければ不動産投資は結構簡単です。今は借金がお金を生む流れになっているので、他人のふんどしで儲けさせえもらっているようなものです。

一度この仕組みを理解すると不動産投資がやめられなくなると思います。とはいえ一応借金する訳ですので、失敗確率を下げておきたいという気持ちが働き、物件選定と指値には慎重になっています。不測の事態の時にこれらがバッファーになるからです。

杉並区の物件は最後まで賃貸需要に疑問符がついていて、線路の騒音という問題もあり、これはこれで見送る運命だったと思います。あえてこの落ち着いた街で駅近に住みたい人のイメージも湧きませんでしたし、1階店舗という難題もありましたので、しょうがなかったと思います。

出口のない物件を買うということ 2012年 05月 09日

出口のない物件の代表例は再建築不可案件です。検索サイトでも格安で出ていますが、長期野ざらし状態になっています。投資単位は数百万からせいぜい1000万円台なので、目先の粗利に目がくらむこともありますが、冷静に考えるとよほどうまくやらないと儲からない案件です。

上の計算例は再建築不可の案件を100で買った時のシミュレーションです。仮に粗利が25%で、手取りが20%だとします。そうすると、毎年20のキャッシュがあるわけですが、IRRを計算させると例のごとく20%ですので5年で投資元本の回収となります。

6年目からは手取りが丸々儲けになるわけですが、この例ですと10年間ホールドしてようやく15%のリターンになります。当初純利で20%期待していても、まだ追いつかないということになります。

再建築不可は全額自己資金でレバレッジも利かせられないので投資採算性は極めて悪いです。接道を満たすことができたりすれば、大きく儲かりますが、大抵は多くの人が検討してそのままの状態になっているのが多いので難しいです。

最近はシェアハウスなどで高収益率を出しているものもあるそうですが、何かしらひねりがないと難しいことに変わりはありません。

入口さえ間違わなければ出口は堅い 2012年 05月 07日

前回は期中のCFしか考慮していませんでしたが、今回は物件売却の手取りCFも考慮することにします。まずは、簡略化のため自己資金200万円、借入金800万円（金利3.5％、20年返済）、物件価格1000万円のものを購入したと仮定します。この物件は年率2%で価格が下落するものとします。その場合の借入金残高の推移と物件価格の推移および手取り額（物件価格から3%の手数料を控除したものから借入金残債を控除したもの）の推移は以下の通りです。

これによると、15年後は借入金残債が800万円→254万円に減っており、物件価格は1000万円→739万円、これから手数料と残債を控除した手取りは462万円となり、当初自己資金の2.31倍になります。

この自己資金倍率を基に、前回のテーブルに物件売却を加味したCFを引いてみると、下記のようになります。

そうすると、当初自己資金利回りが10%であったものが、物件売却による収入でIRRが13%まで上がります。今までイメージ的には物件処分時に自己資金の元本が回収できないのではないかという懸念を個人的には持っていましたが、この計算によるとあまり心配しなくてもよさそうです。

思いのほか借入金の残債も減っていくし、それなりの自己資金を投入すれば、物件価格が年率2%で下落したとしても、自己資金が毀損するということは全くないと断言しても良いくらいです。この計算での注意点はやはり、期中のCFを一定としている点と出口価格にあります。

期中のCFを中古物件で15年一定と言わずとも5年～10年一定の水準を保つことは難しいことだと思います。その点、新築で家賃保証を付けてしまえば、かなりの確率で期中CFを一定化することができます。

一方出口価格については、区分マンション等であれば少額ロットであるため、出口価格は大きくぶれることはないと思います。1棟物だと金額によっては多少上下があるかもしれません。自分の保有物件は区分ばかりですが、入口の借り入れ条件を間違えていないので、おそらく当初予定している利回り15％程度は確保できるものと思います。

借り入れ条件を間違えていないということは、元利の返済比率を賃料収入の50％以下に抑えるということと借入年数を10年とか短く設定しないということです。良く10年で借りていたり、返済比率が50％を超えている人がいます。もちろん、物件売却時に売却価格のほとんどが手取りになり、結局高いIRRになりますが、こういう人達は貨幣の時間価値を考慮に入れていません。

つまり、10年後には何が起きているのかわからないのに、10年後のCFに収支の殆どを依存しているタイプです。それであれば、今もらえるものはもらっておくというのが金融の世界の考え方です。賃料収入から借入返済を済ますと殆ど手残りがないという人はCFも積みあがらないので、次の投資資金も蓄えられませんし、リスクを抱えたままということを早く理解して、安全な投資をしてもらいたいものです。

物件売却のタイミング 2012年 05月 04日

物件の売却はいつやるのがベストか？これは中々答えの出ない問題です。その時の不動産マーケットのサイクルもあるでしょうし、税金との兼ね合いもあります。今回はそのような条件がないと仮定した場合、何年後が良いのか計算してみました。下の図は自己資本利回りが10%～25％の場合の各年次のIRRとEquity Multipleを表示したものです。

これは自己資金1000を投入した時の回収計算になります。自己資本利回り10％だと元本回収に10年、15％だと6.7年、20％だと5年、25％だと4年になります。ここまで来てようやく収支トントンで、IRRが0％となり、それ以後は手取りが丸々儲けになります。なお、ここでは物件売却による元本回収は想定していません。

これをみると、時間がたつにつれIRRの増加率が緩やかになることがわかります。自己資本利回り10％でみると、15年目までは6％と調子よく上昇していきますが、その後は20年たっても8％にしかなりません。同じことが、他の自己資本利回りでも言え、ある一定の期間を過ぎると現在価値の観点から効果が薄くなることがわかります。

これを見ると12年から15年くらい経つとIRRの増加率が緩やかになるので、それ以上長く保有していても利回り的には効果が低く、売却を考えても良い時期ということが言えるかもしれません。新築物件でいうと正に大規模修繕が必要な時期に差し掛かると売却のサインということになります。もちろん中古物件で途中で大規模なリノベーションなどを実施して賃料収入が増えるなら、もう少し長く保有するのが賢明です。あくまで、期中CFが一定と仮定した場合の判断になります。

これに物件売却による元本回収＋αを考えると、さらに数字的には良くなる可能性があります。次はそれを織り込んで試算してみます。

私道負担の意味するところ 2012年 05月 03日

不動産の評価においては、私道の持ち分や私道そのものは基本的にゼロ評価です。100㎡の土地のうち、10㎡の私道部分があれば、査定土地単価に対して90㎡を掛ける（＝10㎡はゼロ評価）とするか、査定単価を10%低く見て、100㎡を掛けるのが一般的です。

鑑定の世界ではここまでで、それ以上深く突っ込むことはないのですが、実際の売買となるとややこしいことに発展する可能性があります。不動産投資を始めて、特に公道・私道については敏感になっています。なるべくなら公道に面している物件を探すようにしています。

幼少期の自分の前の道も私道で、私道に面しているお家がそれぞれ持分を持っている形式でした。私道のため舗装もされず、いつも雨が降ると車の轍に大きな水たまりができていました。たまに皆で協力して砂利を轍に埋めたりしていましたが、金銭の問題からか舗装されることはありませんでした。

このように私道の場合、当事者が多くなると簡単なこともなかなか決まりません。今検討している物件も商業地域で、私道の周りにスナックや飲食店があり、建物建築の際の車両の通行規制や道路工事で同意を取るのが難しいという可能性があります。

私道に埋まっている上下水道管は民有地にあるため、設置・維持管理は私道共有者でやらないといけないので、どのような取り決めになっているのか確認する必要があります。いい加減な仲介会社だとこの辺りのことは、通り一遍のことしか調べないので、後々トラブルになる可能性があります。

そういう会社には仲介手数料を払う以上、この辺のことまでしっかり調べるようこちらで誘導する必要があり、骨が折れます。

良い本見つけました。 2012年 05月 01日

GWの休みの期間中、建築系の本を買いました。タイトルは「ストーリーで面白いほど頭に入る建築設備」というものです。これ実は漫画で建築設備の重要性がわかるような内容になっています。紀ノ国屋で他にも建築設備に関するちゃんとした本があったのですが、買っただけで積読状態になりそうだったので、内容は少ないものの面白く読めるものが良いかなと思い購入しました。

3/4くらい読み終わりましたが、結構専門的な解説もついているので、初心者はこの程度でも十分読みごたえがあります。新築を計画している人は是非一度目を通すと良いと思います。まさか建築を依頼したところが、漫画に出てくるような頼りないペーペー君だと困りますが。

結構読んでいると、設計士さんに任せて本当に大丈夫？設備屋さんのアドバイスをちゃんと取り入れて設計してくれてますか？と不安に思うことしきりですが、実際はどうなんでしょうか。ちゃんと設計されていることを願います。

空調・電気設備・給排水設備の設計に関しては、任せるしかないですが、現地調査についても触れられており、ここが我々にとっての一番のキモです。自分も評価で現地調査をやりますが、量水器・排水公設枡の位置などは確認していません。でも、本当に自分の身銭を切るのであればこういった調査もしっかりやっておく必要があります。

下水道台帳やガス管埋設状況、上水道配置図などを調査で収集しますが、多くの人はそれどまりで、そこに記されている記号がどのような意味を持つかまで考えていないと思います。なお、下水道台帳はここで閲覧できます。ガス埋設管は東京瓦斯に連絡してください。

量水器の位置が悪いと、取り回しが長くなり効率が悪くなるということは初めて知りました。また量水器を開けてメーター口径が13㎜だと、現代の住宅事情ではパワー不足で25㎜が良いこと、その場合、本管までの付け替え工事が別途かかること等、お金にまつわることが盛りだくさんです。

早速この知識を借用して、GW期間中に実査に行った物件で、量水器の口径も確認してませんでしたが、「昔の建物なので上水の口径が狭いんですよねー。取り換えとなると前面道路掘り起こしで数十万単位でお金がかかるので、そこはマイナスですね」なんて知ったかぶりをして、値引き項目に挙げておきました。それだけでも十分元が取れる内容の本です。

夢の事例 2012年 04月 30日

この間レインズを見ていたらものすごいお買い得物件を発見しました。場所は中央線阿佐ヶ谷駅徒歩3分で土地265㎡（所有権）で1980万円です。「本当かよ？」と思い、早速電話をすると既に契約中ですとの答え。
当日にレインズに載って当日契約ということは、出来レースのような事例で元々水面下で決まっていた話だと思いますが、一応掲載しなければいけなかったということでしょうか。

ただ、この1980万円は198百万円の間違いではないかと思います。いくらなんでも75,000円/㎡という価格水準はあり得ないですので、750,000円/㎡なら商業地であればあり得る水準です。

多分ほかの業者からもじゃんじゃん電話がかかってきたのでしょうか、受付の人は「ああ、その物件のことですね」というような感じで判で押したような応答の仕方でした。

レインズは業者の記載方法に依存しているため、丁寧に書いている業者と適当に書いている業者に分かれています。情報についても間違った数量や金額を表記しているケースもあるので、気を付けないといけません。

ただ、過去の成約事例を見ると、再建築不可物件でもないのに安く購入している事例をたくさん見ます。中には半値の値引き成功をしているものもちらほら散見します。やはり、常にマーケットをウオッチしていることと、現金買いあるいは融資を引くことの了承を得て素早い行動を取るということに尽きると思います。

需要分析 2012年 04月 28日

需要サイドのデータは住民基本台帳の人口移動報告を使うことにします。これによると杉並区のH22年の転入者数は40,844人です。

このうち、借家で移転している人は杉並区の借家比率58%を適用して、23,624人と推計します。この中にはファミリーの借家も含まれるため、ワンルームの借家世帯を求めるには、全借家世帯における単身者世帯比率73%を適用して17,249人と求めます。実際は移動する人は多くがファミリーではなく単身の可能性が高いので、もう少し多いかもしれません。

以上が、杉並区全体の新規テナント予備軍ですが、これを対象地に割り当てる必要があります。ここでは単純に調査エリアを杉並区全体の世帯数で割って、その比率を3.0%と把握します。これにより、対象エリアでは年間527人の新規需要があることがわかります。

このうち、年収300万以上のターゲット層は前回の比率により33%ですので、175人となります。前回当該エリアのキャパが719戸としたので、キャパの約25%の新規需要があることになります。やはり、この179人を競合719戸で取りあう訳ですので、上位20%に入らないとダメということになります。

競合719戸が全て空室ではないので、実際の競争はそれほどでもないかもしれませんが、月平均15件（175÷12か月）の新規契約しか生まれないというのはやや物足りない数字です。エイブルが撤退するのも無理はありません。

やや将来性に不安はあるものの、数字上からは上位20%に入る企画をすれば、問題ないように思えます。需要の強弱は他のエリアでもこのような分析をすれば、どのようなポジションにあるのかがだんだん見えてくると思います。

供給分析 2012年 04月 26日

検討中のエリアの需要がどの程度あるのか、感覚的な話をしても埒が明かないので、統計データを使って調べてみることにしました。なかなか町丁目単位でのデータというものは多くないため、ある程度の推計で把握していきます。

まず、現在検討中のエリアの世帯数ですが、町丁目ベースで駅周辺人口が8,159世帯です。これは区のホームページで調べられます。多少隣の駅付近まで含まれています。

一方、杉並区の借家比率は住宅・土地統計調査から58%です。すると、この町内で4,719世帯（8,159×58%）が借家という推計が出来ます。

同調査によると杉並区では借家のうち46%が部屋数１つのみであるため、推定ワンルーム戸数は2,167戸（4,719×46%）になります。

このうち、世帯年収が300万円以上の比率は33%となっているため、719戸（2,167×33%）が競合相手ということになります。家賃が6-8万円だとすると、年収300万円以上ないと支払いが難しいためです。1部屋10戸とすると、約72棟の競合が最寄駅周辺に存在するイメージです。

いつものことですが競争力で、この719戸の上位20%（144戸）に安定的に入らないと賃貸経営は厳しいと思います。そのためには駅近・外観・内装・賃料バランス・環境の5要素をバランス良く満たしている必要があります。駅近の新築企画であれば、この5項目のうち3つは自然とクリアできるので、上位20%に入る可能性が高くなります。

供給サイドの分析はこれでできましたが、需要サイドはどうやるか、これが少し厄介です。

投資エリアの許容範囲 2012年 04月 24日

やはり、いまいち現在検討中のエリアに自信が持てません。また、乗降客数のデータを見てみることにしました。今月になって2010年の数字が公表されたようなので、2009年との増減も分かるようになりました。下の図は1年間の乗降客数（単位：千人）が2000万を超えている鉄板エリアです。

気になるのは前年比下落している駅が殆どだということです。団塊世代の定年退職がジワジワと影響があるのでしょうか。こういうのを見ると、日本の将来は右肩下がりの大きなトレンドの中にいて、右肩上がりのシナリオを想定することの確率の低さを感じます。将来賃料の推移は間違いなく下落トレンドにしておかないとダメだということです。

気になるのは泉岳寺で15%（300万人）も利用者が増えています。タワーマンションがたくさんできている地域ですが、それにしては大きすぎる伸び率なので何かの間違いかもしれません。その他意外なところでは押上・八王子・調布などがありますが、やや自宅から遠いのがネックです。次は1000万エリアです。

ここまで来ると色々選べます。ただ、やっぱり選んではいけない駅も混じっている気はします。京成高砂なんかは物件も安いので、今検討中の物件よりもしかしたら全然良いのかもしれません。しかも8.8%も増加しています。一度見に行く価値はありそうです。最下位に日野駅がありますが、これよりも劣る駅って・・・と考えてしまいます。一度ずいぶん昔に行ったことがありますが、さびれた印象しかありません。

今検討の物件はこれよりもはるかに劣っているので、やはり心配です。駅の利用者も前年比でかなり落ち込んでいます。やはり、大きな流れに逆らいながら賃貸事業を進めるのは大変なことだと思います。日本はどこをとってもそのような状況なので、当たり前と割り切れば良いのかもしれませんが、なかなか踏ん切りがつかないものです。

新築企画 2012年 04月 23日

今回検討しているところは、以前エイブルが出店していましたが、何年か前に撤退したそうです。やはり、そういう意味ではあまり賃貸需要が大きくないと言えそうです。中央線は大抵の駅にエイブルはありますが、私鉄の場合はターミナル駅に限定されています。大手賃貸仲介の出店状況を見ると、いけてるエリアかそうでないのかもある程度わかるかと思います。

やや将来性に不安はありますが、尚更上位20%に入る努力・企画をしなければ難しいということだと思います。当初狭小アパートを考えていましたが、新宿等の都心では「あり」かもしれませんが、この立地では延床面積上も必然的に20㎡弱のものになりそうです。

そうすると、デザイナーズもので外観・内装でイチコロとなるものに仕上げる必要があると考えています。それだけが唯一の差別化で、あとはマーケットに依存してしまうような感じです。将来安泰という訳にはいかない感じですが、予算等を考えるとこの辺りの立地で手を打たないと難しそうです。

後は店舗部分がどう化けるかというところですが、これは逆化けする可能性もありリスクが高いです。月15万円の家賃を払える業態となると飲食系だと思いますが、大手チェーン店が入るような立地ではないため、このテナント付けで事業成否が大きく分かれそうです。

普通に考えると地元の人が地域密着型の店舗を出すというところだと思います。近所にカフェもあって結構流行っていましたが、正直カフェで30－40㎡で15万円も払えないと思います。運よくテナントが決まっても長続きしないのはこちらも困ってしまいます。

店舗は未知の領域なので、どうしたらよいテナントを見つけてこれるのか、色々勉強しないといけないです。それ以外にも、建物建て替えで近隣の人ともうまくやらなくてはいけないし、何より融資を引かねば話が前に進まないので、解決すべきことが山積みです。

もう一度現地調査 2012年 04月 21日

今日はかみさんともう一度物件調査に行ってきました。前回は日曜日の夕方に一人で行ってきましたが、今回は土曜日の昼過ぎに行きました。相変わらず、物件の反対側は多くの人でにぎわっていますが、物件側の方はいまいち人の流れが多くありません。商店も日曜日だったから店を閉めているのかと思ったら、土曜日もしまっている店が多く、活気に欠ける感じがします。

どういう店が1階に入るのかがあまりイメージが湧きにくいところで、店舗的には条件は厳しい感じです。坪1.5万円くらいが相場でしょうか。一応10坪くらいは取れると思うので、15万円で貸せればまずまずかもしれません。2階3階は1K2部屋ずつで、新築であれば20㎡弱で7.5万円くらいは取りたいところです。あわよくば、8万円と言いたいところですが、駅に近いせいもあって電車の騒音が気になるかもしれません。

とらぬ狸の皮算用で、年収540万円をベースラインにアップサイドをどれくらい見込めるかというところです。経費率を15%程度と考えると、NOIが460万円で、ここから借入金の返済をしていくわけですが、どの程度の条件になるかを今打診中です。

駅前を抜けるとすぐに閑静な住宅街が広がり、ほとんどが戸建や低層マンションの地域ですので、後背地の人口はさほど多くありません。こういう町はきれいですが、自分的には「つまらない」街です。活気がなく、人もあまり見かけないので何となく薄気味悪さを感じます。

地方から上京した人が最初に住むような街ではないし、学生や単身者というよりはファミリーというイメージのある街なので、賃貸マーケットニーズがそもそも薄いような気がします。このあたりを何かデータでつかめればよいのですが、最終結論を出す前には大手仲介フランチャイズにでもヒアリングして、年間どの程度の成約があるのか聞いておきたいと思います。

融資打診 2012年 04月 19日

この間実査に行ってきた物件の融資の打診をしてみることにしました。現在２行から借りていますが、第３の銀行にとりあえずどの程度出るものなのか確認しました。まだ、基本的な情報をお伝えしただけなので、何もわかりませんが、今回初めて土地から仕入れる新築アパートなのでいつもとは勝手が違います。

一番のネックは建物が完成してからでないと融資が実行されないことです。これは多くの銀行がそうであると思います。基本は新築建物の登記がされないと抵当権もつけられなので、こういう扱いのところが殆どだと思います。中には着工時・竣工時・引き渡し時で３回に分けて融資を出してくれるところもあるかもしれませんが、相当条件の良い案件でないと難しいと思われます。

私の案件も、このハードルをクリアしないと前に進めません。そういうことから、結局のところ新築アパートは金持ち相手の商売と言われるゆえんです。完成後に実行される建築資金をどうやって、前倒しにさせるかですが、つなぎ融資を利用したりフリーローンで一時的に借りたりするほかないのでしょうか。

裏技で、売買代金をごまかすみたいなことを言っている業者もありますが、ばれて期限の利益を失うような危ない橋は渡りたくはありません。そうすると、やはり多少の金利負担をしてでもつなぎ融資やフリーローン、あるいは自己資金を少なめにしてフルに借り入れを起こすということもできるかもしれません。

色々考えると難しいことが多いので、今回の案件はかなりの値引きがないと金額的に難しいかもしれませんが、感触をつかんでおきたいと思います。

新築アパート用地の調査 2012年 04月 15日

今日は久しぶりに物件調査に行ってきました。場所は杉並区の某所。自分の投資基準からすると、最寄駅の乗降客数があまり多くないので、ちょっとためらう場所ですが、駅2分という立地であるため、上位20%には入れるかと思い見に行きました。

乗降客数は少ないですが、駅前の商店街は比較的賑わいが多く、期待が持てる感じです。ただし、物件があるのは栄えている商店街の反対側にあり、人通りが多いという訳ではありません。どちらかというと、少ない方かもしれません。おそらく、対象物件がある地域の人は、わざわざ反対側まで足を延ばして買い物をしている感じでした。

物件は商業地域内にあり、周りは商店街であるため1階は商業系のテナントを入れないといけません。容積率から木造3階建てくらいは建ちそうです。そうすると、1階店舗で２・３階は2戸ずつの１Kといったイメージです。

地図を見ていた段階では割といい物件かなと思っていましたが、現地に行くとあまり繁華性がなく、店舗のテナント付に苦労しそうな感じです。また住居の部分も線路に近いため、かなり騒音がしそうで敬遠される可能性があります。そういうことを考えると、今の売り出し値段に対してかなり指値をしないと厳しいような気がしてきました。

売主はあまり売り急いでいないということなので、あまり値引きは期待できそうにもないですが、建物解体費相当は引かしてもらうつもりです。それで200万円マイナスくらいが落としどころになりそうな気がします。とりあえず、この案件で金融機関の打診などをやってみたいと思います。

投資エリアの決め方（３） 2012年 04月 11日

投資エリアシリーズですが、次は田園都市線です。この沿線は中央線には劣りますが、すべての駅で乗客数1000万人を超えています。

個人的には、中央線の東小金井や西国分寺はしょぼいというイメージがあるので、この駅よりも劣る私鉄沿線の駅、つまり乗客数1000万人にはるかに届かない駅は今後の発展性という意味でもあまり期待はできないと思います。そして意外なことに多くの私鉄沿線の駅が1000万人割れをしています。次は小田急線です。

ここは代々木上原、下北沢、経堂、成城学園前が流動性が高い地域と言えます。最後に地下鉄の都営三田線です。よく、板橋の物件が高利回り物件として出てきますが、あまり良く知らない沿線です。

これを見る限りは、利回りが高い理由もわかる気がします。ターミナル駅以外は駅前に何ら商業施設の集積もない地域だと思われます。前にも書いていますが、個人的には商店街が大きくない地域は投資対象から外しています。地域の活性化はやはり元気な商店街からと思います。

なお、都心に近付くほど、代替的な交通手段があるので、都心5区内やその周辺区は乗客数が1000万人割れしていても問題ないと思います。

投資エリアの決め方（２） 2012年 04月 10日

私の持論はどんなエリアでも勝ち組がいるので、工夫次第で上位20%に残れば良いというものです。それからすると、投資エリアなんてどこでもいいということになりますが、自分のポリシーとしては出口と流動性というのを重視しているため、必然的に投資エリアも決まってきます。

流動性（＝出口）については株で高い授業料を払ったので、自分で最後まで持ち切るというような投資は考えていません。動かねばいけない時に動けないほどみじめなものはありません。ですので、例えば前回の京成本線の江戸川で駅1分の物件が出たとします。これを購入すれば、おそらく地域の上位20%には入ると思います。ここでのアパート経営は保有期間中は勝ち組になれると思いますが、いざ売るときに乗客数が少ない＝多くの人が投資対象地域として考えていないエリアということになります。こうなると出口がない物件ということになってしまいます。

この話は再建築不可の物件と似ています。保有期間中は安く購入できているため、そこそこ回りますが、いざ売却という時に誰も見向きもしない物件ということになり出口がなくなるというものです。

こういう観点で乗降客数を一つの流動性パラメーターとして考えています。もう一つ、中央線と井の頭線の比較をしたものがあります。

これを見ると意外なことに下北沢以外は全て不合格となります。いい住宅地が多い沿線ですが、マーケットの規模が非常に小さいということです。しかも、結構金持ち地主が多いのでクオリティの高い建物が多く、新参者には厳しいマーケットかもしれません。ネームバリューや資産性に惹かれて、井の頭公園や富士見ヶ丘で物件を購入して、あとで売りに出しても意外とすぐに売れないという可能性が大きいとも言えます。

投資エリアの決め方（１） 2012年 04月 09日

投資エリアをどのように決めるか？これは悩ましい問題です。お金があれば都心5区もしくは東京の西側ということになりますが、現実的には板橋・北区・練馬区・台東区・葛飾区などが利回りが高い物件として良く出回っています。

このあたりのエリアに土地勘があれば、それなりにうまくやれるのかもしれませんが、私はそれぞれの地域の特徴が良くわかりません。そこで、一つの判断基準に駅の乗降客数を見るようにしています。このデータは東京都がホームページでJRと私鉄のデータをまとめてくれています。

これを見ていると色々面白いことがわかってきます。使い方としては、まず自分の住んでいる沿線のデータを見て、最寄駅が全体的にどの程度の水準にあるかを把握します。私の場合は、中央線をよく使っているので、これを引き合いにほかの知らない路線を比較していきます。

例えば、私は京成本線は全くなじみがなく、下りたこともないのですが、中央線と比較するとこうなります。

これを見ると、如何に中央線が凄い沿線なのかが改めてわかります。他の沿線と比較しても、やはりこの沿線並みにどの駅も乗降客数が多い沿線はありません。一応、縦軸は1000人単位で1年間の乗客数（降客は含まれない）を示しています。わが物件のある吉祥寺は年間乗客数が51,580,000人で一日当たり、約14万人が改札を通過していることになります。これは住んでいる人だけではなく、通勤で吉祥寺に来て帰るときに改札を通るケースも含まれると思います。

これを見ると年間の乗客数が1000万人を超える駅は総じて需要が強いエリアだと思われます。京成本線で比較すると、1000万人を超えている駅は京成高砂と押上となっています。これはある意味、これらの駅であれば中央線並みのポテンシャルを持っているということになります。こんな感じで、良く知らない沿線でもあたりをつけて選択肢を増やすということができます。

中野借地物件 2012年 04月 08日

いつも土日は色々やることが溜まっていて、ゆっくりする時間がないのですが、今日は珍しく時間が空いたので、ネットに広告のあった中野の借地物件に問い合わせをしてみました。丁度、担当者が外出中で不在ということなので、折り返し連絡をもらうことになりました。

待っていても、時間がもったいないので、久しぶりに自転車に乗って物件まで行ってみることにしました。この物件は土地面積が100㎡以上あって間口も広くアパートを建てるには持って来いの地形をしています。普通に、８戸くらいのアパートが建てられそうな敷地です。立地も丸ノ内線の最寄駅から徒歩１０分以内で問題はありません。

さて、現地についてみると何故か道の真ん中にポールが建ってます。私道とは書いてありましたが、がっつり私道なイメージです。車両通行を禁止にしているようで、色々私道に関する取り決めがありそうです。しかも、かなりの区間を通行止めにしているので、関係者もたくさん居そうで、いきなりマイナスイメージです。

更に対象物件に足を進めると、たくさん木賃アパートが立ち並んでいます。木賃の裏には木造平屋のぼろい建物まであります。おそらく、敷地一帯が地主さんの土地なんだと思います。肝心の対象物件は割としっかりした戸建が建っていて、裏にも何かの建物が建っていました。

もっと色々調査したかったのですが、道の真ん中でおばちゃんが植木の手入れをしていてこちらをじろじろ見ています。まさに、The下町という感じで、ここではアパートは無理だなと思いました。結局その後、業者から連絡があり、地主がアパート建築はダメということなので、見てもしょうがなかったわけですが、その後、ついでに新宿の借地物件を見に行きました。

ここは、以前にも下見に行ったことがあるのですが、これも前面道路が私道です。借地はやたら私道が多くて困ります。ここも、地主が一体の土地を持っているのですが、改めて周りを見ると結構空き家が空き地が多くなっています。かなりいい加減な不動産の管理をしている感じです。対象不動産の隣も空き家になっているので、こことセットで買えれば結構な広さになります。ここもアパート建築はダメと言われると元も子もないですが。。。

公的金融機関は使えるのか？ 2012年 04月 04日

最近、日本政策金融公庫や商工中金等の公的金融機関が不動産融資機関として注目を浴びています。住宅金融支援機構という手もありますが、ここは資金使途や建物の面積等の条件が厳しいため、小規模投資には向いていません。3つの金融機関の中では最も条件が良いですが、その分ハードルも高いため、勝ち組となった人が使いこなすといったイメージでしょうか。

残り2つはある程度の融通はききそうですが、融資条件などが若干違っています。金融公庫は借入期間が通常10年で金利は2.5%程度、商工中金は借入期間が15年で金利は3.0%程度のようです。仮に、この条件でお金を借りた場合のシミュレーションをしてみました。

これによると、金融公庫の場合は経費控除後のEBITDAに対して銀行の元利回収が融資額の11.43％となります。仮に自己資本のリターンを15%確保したいと考えると、NOI利回りは12.5%なくてはいけません。経費率を20%とすると、グロス利回りでは15.63%の利回りがないとだめだということです。23区内では中々難しい水準です。

一方、商工中金の場合は同じ条件でグロス利回りは12.96%となります。これでもぎりぎり難しいレベルです。かなりの掘り出し物を見つけないと公的金融機関の融資期間では採算がとれないということになります。利回り追求すると、建物がボロボロで結局大規模修繕の追い銭でグロス利回りを割る可能性が高かったり、立地条件が悪くて長期的に見れば良くない物件を掴んでしまったということになりかねません。

やはり融資は20年以上引けないと投資家にはうまみのある話にはならないということだと思います。20年引くということは15－20年くらいはCFが安定している物件である必要があるので、今新築を目指す人が多いのもうなづけます。ただ、公的金融機関だと、かなり裏技を使わないと採算には乗らないような気がします。

投資の尺度を持たない人 2012年 04月 03日

上の表は、前にコメントした投稿からの引用です。未だに多くの人がスルガ銀行で4.5%でローンを引いて投資をしている人がいますが、残念ながらその時点で投資としては略失敗しています。理由は以前の投稿の通りですが、スルガで4.5%で15年ローンを引っ張った時、借入金のイールドは、表をみると9.31%となります。

地方のアパートを購入して、粗利が20%だから、イールドギャップが15.5%で、高金利でも問題ないと勘違いしている人が多いのですが、実際のイールドギャップは20%マイナス9.31%で約10.7%です。実質利回りが15%であれば、イールドギャップは5.7%です。実際これが自己資本の利回りとなります。地方でリスクをとってこの数字です。投資なんかしないほうが良いということになります。

この辺の不動産投資ファイナンスの知識がなく、新たに大家業に参入している人が結構いて驚いています。それだけ裾野が広がったということだと思いますが、年金不安で安易に不動産投資ということで参入している人が後を絶たないということでしょうか。

とりあえず、融資だけ取り付けて後でリファイナンスすればいいと安易に考えているようですが、そう簡単にリファイに応じてくれる金融機関はないでしょうし、確実に銀行評価の60-70％しかリファイナンスできませんので、足りない部分は自己資金で補てんするということです。そうするとさらに投資利回りは悪化します。

投資の尺度を持たず、感性だけで投資をする人は荒波の中、コンパスを持たないで航海に出るようなものなので、残念ながら今後ますます多くの人が難破しそうです。

上位20%に入る方法 2012年 03月 31日

私は物件検索は基本的にレインズが中心でたまにアットホーム、住友不動産販売、三井不動産販売のホームページを見ています。

今までの購入情報源は楽待・野村不動産アーバンネット等です。楽待は会員になっていて、物件の提案を受けて2物件購入したことがあります。最近は、希望条件を厳しくしてしまったので、あまり提案がありませんが、たまに良い物件の話を受けることがあります。野村不動産は殆ど良い物件はありませんが、価格交渉できるならという感じで使っています。

今は区分を検討対象から外してしまっているので、これらのサイトを使うこともあまりありません。もっぱらレインズ中心で物件を探しています。23区内で検索すると、大抵、北区・板橋区・練馬区・台東区・大田区あたりで割安の物件というか買える金額の物件が出てきます。

今までは、なるべくそのようなエリアは売りに出しても同じく買い叩かれるので、それ以外の渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区で出る物件を探していました。しかしながら、このエリアでは中々掘り出し物は出にくいです。出ることもありますが、業者も同じく日々レインズを見ているので、プロとの勝負になり、相手になりません。

しかし、やはり立地は非常に大事ですので、妥協せずに地道にこのエリアで良い物件を探していきたいと思っていますが、これ以外の地域でも、駅徒歩3分以内であれば検討に値すると思い始めてきました。

それは、前回言ったように、どんなエリアでも勝ち組はいるので、冴えない地域でも駅徒歩3分以内であれば、そのエリアの上位20%に入る確率が極めて高いからです。吉祥寺駅で上位20%を目指すのは難しいですが、青砥駅で徒歩1分であれば、確実に上位20%になると思います。実際に青砥で投資をするかは価格次第ですが。。

勝ち組について考える。 2012年 03月 28日

賃貸事業をやるうえでは、その地域の勝ち組に入らないと短期的・長期的にも事業が成り立たなくなる可能性があります。田舎であっても、都心の供給過剰のエリアでも必ず勝ち組と呼ばれる人たちは存在する訳なので、どのような投資のセグメントにおいてもやりようによっては活路を見いだせるはずです。

勝ち組に入ることとはどういうことなんだろうと考えてみると、やはりその地域の供給物件の上位20%に入っていないと勝ち組とは言えないと思います。ある駅の徒歩圏内の競合物件（アパート・マンション含む）が10,000戸あったとすると、上位2,000戸以内に常に入っていれば良いということになります。

新築当初2,000戸以内に入っていたとしても、時間の経過とともにそこから落ちていくようだと、事業で成功したとは言い難いのかもしれません。マンション・アパートでならして仮に1棟10戸だとしても、200棟くらいしか勝ち組の称号を得られません。

そもそも10,000戸という規模感があっているのかわかりませんが、イメージとしては勝ち組に入るのは結構大変だということがわかるかと思います。

しかも、大抵勝ち組の8割くらいは駅近の好立地物件で占められるはずです。徒歩10分圏内がかなりのウエイトを占めて、15－20分圏内になると企画や広さや設備で勝負という戦いになってしまいます。そういう意味ではやはり不動産は場所が成功のカギとなるというのは昔から、かつ世界の常識ということになります。

街を歩いていると、安泰・鉄板物件をみることがあります。こういう物件はやはりオーナーが相応の資金を投じているので、安普請ではないというのが共通点です。たぶん、いきなりこのステージに上がろうとするのは間違っていて、最初は貪欲に利回り追求して資金をためていく戦略を取らないと難しいと思われます。彼らは長期安定モードに入っていて、自分の成長モードとはやはり違う訳です。

私もいくつか利回り追求型投資を経て、長期安定モードにはいれるといいなと夢想しています。

借地権投資 2012年 03月 27日

現在の投資手法は、借地権付アパートもしくは戸建を現金で安く購入して、何年か後に新築アパートを建てるという計画です。なかなか前に進む案件がなかったので、詳しくIRR計算をしていなかったのですが、今回ざっくりと計算をしてみました。

結果は、何故か今一よろしくない数字が出ました。想定項目が多分にあるせいかもしれませんが、equity IRRが10%程度ということで、あまり魅力的ではありません。やはり、最初に多額の現金を投入するので、現在価値的に高い比率になってしまい、いくら後で挽回しようとしても数字は良くならないということです。

この投資手法だと2段階で自己資金が発生します。つまり、最初の借地権付き建物を購入する時と、新築建物を建てる時です。5年後くらいに既存建物を取り壊す想定にすると、ようやく最初の自己資金を回収したころに、また次の自己資金の拠出があるので、なかなか累積CFが黒字転換しないという欠点があります。

やはり、何も手を加えず、そのまま転売する方がIRR的には数字が良いようです。その場合だと16%くらいは見込めそうです。そう考えると、借地権にこだわらず所有権のボロ戸建・アパートでもいいのかなという気がしてきました。

やはり、借地となると融資のことがネックになるので、ある程度の物件が来たら、一度打診に行って感触をつかんでおいた方が良さそうです。4月以降にまた、検討してみたいと思います

自分の物件がテレビに 2012年 03月 22日

この間テレビを見ていたら、自分が過去に売却した物件が出ていました。何か見たことがある部屋だなと思っていたら、やっぱりそうでした。びっくりです。

物件は築古のファミリータイプのマンションです。部屋が広いのと間取りが面白いので、リフォームすれば大化けすると思っていましたが、私ができなかったことをちゃんと新しい買主がやっていたようでなんだかうれしくなりました。

リフォーム後の部屋はまるで別物になっていました。天井の梁がじゃまだったのですが、うまく収納やカーテンで視点をずらすようにしていました。本格的な設計会社のリフォームだったようで、多分その方のアイデアが良かったのだと思います。

自分でもリフォーム後のプランを考えていて、出来上がったものを見ると大体こちらが考えていたような間取りでしたが、やはり細かいところでプロの仕事だなと思うところがありました。やはり、こういうのは経験豊富な専門家に依頼したほうがはるかにクオリティが高いです。

正直、水回りや給排水管が心配でしたが、あのリフォーム内容をみるとすべて交換した模様です。後でクレームにならないよう徹底的にやってもらって、こちらとしてもありがたかったです。幸せそうに住んでいたのでとにかくよかったです。

おそらくリフォーム費用は1000万円を超えていると思いますが、テレビに出ても恥ずかしくないような仕上がりでした。やはり、古いものを再生するプロセスは何故か見ていて楽しいものです。築古再生もいつかはやってみたいと思いました。

凪状態 2012年 03月 21日

今のところ賃貸経営は全くの凪状態です。今は期末で色々と忙しいのでありがたいことですが、全くイベントもなく若干物足りない感じもします。

色々リフォーム道具も買い揃えましたが、昨年以来ずっと眠ったままです。このまま、変な時期に退去さえなければ、意外と賃貸経営は楽かもしれません。

そろそろ、新規の購入を検討しなければいけないのですが、まだ投資スタンスが決まっていません。都心の狭小アパートという意向はありますが、本当にそれだけで安泰なのかやや疑問があります。

基本的には、新築するアパートをメンテナンスフリーなものにしたり、デザイン性を重視したり、狭小ゆえ思い切った割り切りをしたりというところまでは思いつきますが、それ以外の何かプラスアルファがないと長期安泰というわけにはいかないような気がしています。

空きのウエイティングリストができるような、鉄板物件に仕上がるのが理想ですが、どうすればいいんでしょうか。そうなるためには立地も大事だし、何かの仕組みを作る必要があるのかもしれません。

良く、防音ルームがある部屋やバイク愛好者用の部屋とかがありますが、そういうたぐいで何か趣味等の特色を出したいと考えています。立地が悪いと尚更そのようなことを考えていかないと、中長期ではすたれるような気がします。

コストのことを考えると色々制約がありますが。。